张浩:不动产登记流程再造中的问题和建议.pdf

在不动产统一登记工作中，除了登记机构与人员的整合以外，恐怕就数登记流程的再造是重点和难点了。如何科学合理地确定不动产登记流程，规范不动产登记程序，制订统一的收件标准是搞好不动产登记的先决条件。流程再造中一般包括确定登记类型与程序、梳理登记流程、制订收件标准等几个方面的内容。但在实际整合过程中，我们发现，在现有的不动产登记种类中，主要是土地登记与房屋登记，其登记类型却不统一，登记流程有差别，收件标准不一致，这给不动产登记流程再造工作造成了相当大的困难。具体内容一二三登记流程再造中存在的问题登记流程整合的基本原则建议一、登记流程再造中存在的问题登记程序相一致登记与交易流程混合登记类型不一致业务类型复杂不统一房屋登记时没有考虑到土地相关问题收件标准不一样 1.登记程序相一致，而登记类型不一致《土地登记办法》申请受理审查登簿发证《房屋登记办法》申请受理审核登簿发证《不动产登记暂行条例》申请受理查验登簿发证 1.登记程序相一致，而登记类型不一致《土地登记办法》《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例》  总登记  初始登记 首次登记  初始登记  转移登记 变更登记  变更登记  变更登记 转移登记  注销登记  注销撤销登记 注销登记  抵押登记  抵押登记 更正登记  地役权登记  预告登记 异议登记  更正登记  更正登记 预告登记  异议登记  异议登记 查封登记  预告登记  查封登记 1.登记程序相一致，而登记类型不一致对比项目土地登记办法房屋登记办法不动产登记暂行条例制订机关国土资源部建设部国务院发布时间 2007.11.28 2008.1.22 2014.11.24 施行时间 2008.2.1 申请受理审查登簿发证 2008.7.1 申请受理审核登簿发证 2015.3.1 申请受理查验（查看）登簿发证总登记初始登记变更登记注销登记其他登记（包括更正登记异议登记预告登记查封登记）初始登记转移登记变更登记抵押登记地役权登记预告登记其他登记（包括更正登记异议登记注销登记、撤销登记）首次登记变更登记转移登记注销登记更正登记异议登记预告登记查封登记等程序登记类型 2.登记与交易流程混合，业务类型复杂不统一 3.房屋登记时没有考虑到土地相关问题土地权能体系复杂在土地使用权中，分为国有土地使用权与集体土地使用权；国有土地使用权的类型中又分为出让、划拨、作价出资、授权经营、租赁、储备等多种，各种土地使用权的权能又不尽相同，使得在实际变更登记与抵押登记中又要根据不同的权能设置相应的流程。出让划拨作价出资授权经营国家土地使用权租赁储备集体土地使用权土地使用权 3.房屋登记时没有考虑到土地相关问题房屋登记与土地登记脱节当开发商取得土地，办理土地初始登记有的地方的国土部门，职责不到位，手续，开发完毕后，仅办理房屋初始登完全放弃了为购房人办理分户土地登记，就直接可以办理房屋转移登记，购记的职责，这往往在机构整合与流程房人也不办理土地变更登记（实际上是再造中就缺少了话语权。转移变更登记），有了房屋所有权证就以为取得了完全产权，就可以进行转让、抵押了，房屋登记部门也完全抛开土地登记部门而直接予以办理登记。法院判决房产是划拨用地的，要补办出让手续。 4.收件标准不一样 4.收件标准不一样二、登记流程整合的基本原则 1 2 3 坚持不动产登记简捷便民四统一的原则提高效率强化土地环节的审核，严防国有资产流失秉承依法高效的工作宗旨，积极、稳妥、有序推进和完善不动产统一登记制度，确保不动产登记簿的公信力。严格保护权利人的合法权利，保障交易安全，保证国有资产不流失，促进土地节约集约利用，最大限度便民利民。 1. 坚持不动产登记四统一的原则 2. 简捷便民，提高效率 3. 强化土地环节的审核，严防国有资产流失三、建议 1 2 3 业务分类清晰登记流程优化登记标准统一 1.业务分类清晰 2.登记流程优化不动产登记业务流程简表业务流程序号业务名称 1 首次登记(初始登记) 1.10 开发公司商品房竣工验收初始登记 2 变更登记 2.18 更址登记个人 2.19 更名登记 2.23 2.24 根据房证换领不动产证办理时限权籍受初复核制收发归合受初复核制调理审审定证费证档计理审审定证查 √ √ √ √ ⊙ √ √ √ √ 7 3 1 1 √ √ √ ⊙ - √ √ √ √ 3 1 1 1 - √ √ ⊙ - √ √ √ √ 3 1 1 1 有土地分割证 - √ ⊙ - - √ √ √ √ 2 1 无土地分割证 - √ - ⊙ - √ √ √ √ 3 1 1 1 备注 2 包括证件类型和号码变更符合办理不动产 1 证条件符合办理不动产证条件 3.登记标准统一